“부동산 개발전문가 시공사 건설비 평당 350만원이면 센트럴웰가측 866억 1천 281만원 수익 예상돼.”

“업계에 떠도는 소문은 센트럴웰가측이 평당 300만원 정도면 시공충분, 시행·시공사 동일한 센트럴웰가 측은 사실상 1천억이 넘는 수익이 예상돼”

(진주/조권래 기자) = 진주시(시장 이창희) 신진주역세권 특혜 의혹에 휩싸인 센트럴웰가 업체측이 이 사업을 통해 1천억이 넘는 수익이 예상돼 진주시민들의 분노가 날이 갈수록 증폭되고 있다.

 새롭게 제기된 주장은 진주시가 토비분양 과정에서 수백억의 혈세낭비는 물론 센트럴웰가가 건축되는 C-1 부지만 아파트 건축 호수를 늘리는 지구단위계획 변경과 주택건축 승인을 한 것으로 인해 업체측이 적게는 수백억에서 많게는 천억이 훨씬 넘는 수익을 낼 수 있다는 것이다.

 익명을 요구한 부동산 개발전문가는 “공동주택 사업의 수지분석은 크게는 수입과 지출로 나누어 진다”면서, “이미 센트럴웰가의 수입은 분양 등의 정보를 통해 충분히 확인할 수 있었기에 정보만 입력하면 산정할 수 있었고, 지출 역시 부동산을 개발 분야에서 수지를 분석해 본 사람이라면 어느정도 정확한 분석을 할 수 있었다”고 말하며 초장1지구 이지더원, 평거3지구 엘크루, 신진주역세권 센트럴웰가의 각 수지분석표를 제시했다.

 전문가가 제시한 수지분석표 중 지출 부문은 크게는 토지비용, 건축비용, 판매비용, 부대비용 금융비용으로 나눠져 있었다. 토지비용은 세부적으로 토지매입비, 제세공과금(취등록세), 등기대행료 등으로 구성돼 있었다.

 특히 눈길을 끄는 부분은 건축비용 부분으로 세부적으로 직접공사비(토목비포함), 간접공사비, 설계·감리 비용으로 구성돼 있었고, 직접공사비는 평당 350만원으로 “3개업체 모두 시행·시공을 같이 하는 업체이거나, 주주 구성으로볼 때 동일한 회사들로 볼수 있어 시행·시공을 같이하는 업체를 기준으로 본다면 공사비용이 아주 많이 드는 것으로 계산 했다”고 수지분석표에 대해 설명했다.

 판매비는 모델하우스 건축·해체비용과 운영비 및 부지임차료, 광고홍보비, 분양수수료, 분양보증 수수료 등으로 구성되며, 통상 비용의 6.5%~7.5% 정도로 계산된다고 했다. 부대비는 신탁수수료, 민원처리비 등이 포함된 일반 부대비용과 보전등기비, 설정비, 각종부담금 등이 포함된 제세공과금으로 구분했다. 이는 전체 비용의 5.5%~6%를 차지한다고 설명했다.

진주지역 아파트 수익률 분석표

 이를 기준으로 작성한 센트럴웰가의 수지분석표 상에 세전 순이익은 놀랍게도 866억 1천 281만원에 달해 눈을 의심케 했다. 이는 센트럴웰가 전체 매출액 3,148억 641만원의 27.5%에 해당하는 놀라운 금액이었다.

 이 금액은 비슷한 시기에 분양을 한 초장1지구 더이지원 업체 수익의 2.5배에 달하는 금액이었고, 평거3지구 엘크루 수익에 7배에 달하는 어마어마한 차이를 보였다.

 전문가는 수지표에서 특히 눈여겨봐야 할 부분은 토지구입비 대비 수익률이 매우 중요하다고 설명했다. 이는 건설업체측이 당초 투입한 비용에 몇 %의 수익을 올리는지 알려주는 지표라는 것이다.

 이 설명대로라면 센트럴웰가측은 단 5개월 만에 초기 투입한 돈을 뽑고도 180.4%의 순수익을 올린 셈이다. 여기에 한 가지를 더한다면 센트럴웰가측이 분양승인 이틀전인 2016. 2. 15까지 공동주택 용지 분양대금의 전부를 진주시에 납부하지 않은 점이다. 즉, 투입비 대비 360.9%의 어마어마한 순수익을 단 5개월 만에 올렸다는 계산이 나왔다.

이를 역시 비슷한 시기에 분양한 업체들과 비교해보니 초장1지구 더이지원 업체측의 투입비 대비 수익률 74%의 약 5배, 평거3지구 엘크루의 32.8%의 약 12배의 수익률을 기록한 것을 확인할 수 있었다.

건축공사비용이 350만원 이하라면 센트럴웰가 업체측은 얼마나 벌 수 있을까?

“건축공사비 300만원으로 잡으면, 센트럴웰가측 세전 순이익 1,058억 1,481만원”
“매출액대비 33.6%, 초기투입비 대비 440.9%의 놀라운 수익률 기록”

 또 다른 부동산 개발전문가는 “전국 20위권내 건설업체도 영세 아파트 시행사와 계약시 평당 건설비 380~420만원대에 계약하는데, 금융보증 등 대부분의 위험을 부담하는 시공사가 평당 최소 100~150만원은 남길 수 있는 계약을 하는 것이 상식이다”며, “업계에 떠도는 소문은 센트럴웰가측이 평당 300만원 이하로 시공이 가능한 것으로 알려져 있어, 시행·시공사가 사실상 동일한 센트럴웰가 측은 사실상 1천억이 넘는 수익이 예상된다”고 설명했다.

신진주역세권 센트럴웰가 민감도 분석표

 이에 단순하게 건축공사비(토목비포함) 변경만을 가정한 민감도분석결과 센트럴웰가측이 300만원에 공사를 해결할 경우 이미 1,000억원이 넘는 세전 순이익이 발생하는 것으로 계산됐다. 업체측이 300만원에 공사를 진행한다고 가정한다면 센트럴웰가측은 1,058억 1,481만원의 세전 순수익을 거둘 수 있고, 초기 투입비 대비 440.9%의 어마어마한 수익률을 기록하게 된다.

 이날 전문가는 “신진주역세권 부지와 같은 공공택지는 분양가 심사위원회의 심의를 거쳐야 하는데 어떻게 이렇게 많은 세전 순수익이 보장되도록 분양가 심의를 했는지 모르겠다”며 또 다른 의혹을 제기하며, “분양가심사위원회는 토지비, 건축공사비가 적정하게 산정돼 있는지를 확인해 건설사의 수익을 제어하기 위해서 설계된 제도”라고 설명했다.

 한편, 진주시는 진주시정 운영에 막대한 영향을 미치는 분양가심사위원회 등의 시정위원회의 위원명단(성만 공개)과 위원의 직업, 회의록 등을 공개하지 않고 있는 상태여서 시정위원회 비공개가 분양가 심사위원회의 심사내용과 관련이 있는지 의혹이 증폭될 것으로 보인다.

*민감도분석 : 재무관리에서 장래에 발생가능한 다양한 변동 상황이 수익에 어떤 영향을 미치는가를 분석하는 것을 의미한다.

〔이 기사는 센트럴웰가 업체측의 정정보도 요구 및 기사삭제 요구 등이 있어 센트럴웰가측의 권익보호를 위해 ‘업체는 분양승인 이틀전인 2016. 2. 15에서야 토지분양 대금 전부를 납부했다.’를 추가해 모호할 수 있었던 표현을 정정보도함을 알려드립니다.〕