■ 아파트 건설 사업의 성공과 실패요인
 아파트 시행은 크게 3단계에서 사업의 성공과 실패가 결정난다고 전문가들은 말한다. 첫 번째는 사업부지 확보단계로 얼마나 적은 돈으로 토지를 확보하느냐가 관건이란다. 싼값에 사업부지 확보가 가능하다면 영세 사업자도 어렵지 않게 도급순위 20권내인 PF(프로젝트 금융) 대출을 받을 수 있는 대형건설사와 사업을 진행할 수 있단다. 금융권 역시 확보된 사업부지가 비슷한 조건을 가진 사업부지보다 훨씬 싼값에 확보 됐다면 굳이 대출을 마다하지 않는다는게 그들의 설명이다.

 두 번째 단계는 공동주택 사업 승인과 공동주택을 판매할 수 있는 분양 승인에 있다고 한다. 즉, 사업자가 원하는 시기에 얼마나 빠른 분양승인(인·허가 승인 이후가능)을 받을 수 있는지도 사업의 승패를 결정하는 중요한 요인이라는 것이다. 경상남도 감사에서 지적된 진주혁신도시의 A건설업체의 예처럼 공동주택 사업승인 기간만 4년 6개월이 걸린다면 토지구입비에서 발생하는 엄청난 금융비용이 추가로 발생하게 돼 사업전체가 틀어질 수밖에 없다는 것이 그들의 분석이다.

 공동주택 사업의 경우 분양시장을 분석한 후 사업시기를 결정하는 것이 일반적인데 사업 승인에만 4년 6개월이 걸린다면 사업승인 신청당시 분석을 통해 수립된 사업계획은 쓸모가 없게 된다. 또, 웬만한 규모이상의 건설사는 이자비용으로 심각한 타격을 받아 사업진행이 불투명해 진다.

 예를 들어, 250억을 들어 진주혁신도시에 공동주택 용지를 구입한 건설업체가 4년 6개월 동안 지출한 이자비용은 년 이자율을 6%만 계산해도 토지구입비의 약 27.6%인 69억 원이다. 사업자는 이자비용과 관리비용, 인·허가비용 등을 만회하기 위해 분양가를 올려야 하는 위험도 안아야 된다. 이는 업체만 손해를 보는 것이 아니라, 아파트를 분양받는 입주자들도 손해를 보게 된다. 원가가 상승하게 되면 분양가가 상승하는 악순환이 발생되기 때문이다.

 마지막 세 번째는 분양에 있다. 공동주택 분양 성공요인은 거시경제(국·내외 경제여건), 지역경제여건, 인구증가추이, 학군, 유통시설(시장, 대형마트), 교통여건, 1,000세대 이상 대규모단지 여부, 분양평형, 기타 생활여건 등에 영향을 받는다. 그리고 무엇보다 가장 큰 요인은 평당 분양가가 될 수 있다고 설명한다. 즉, 비슷한 여건을 가진 도시개발 사업지역의 경우 100만원 정도 평당 분양가 낮다면 당연히 분양가가 낮은 지역을 소비자가 선택할 가능성이 높아진다는 것이다.

■아파트 건설사업 3가지 성패요인, 진주시 특혜의혹 센트럴웰가에는 어떻게 작용됐나?

 “센트럴웰가측 269억 9천 413만원이나 462억 2천 709만원 토지 싸게 구입(1보 참조)”

▼공동주택 사업부지 확보
 경상남도가 진주시와 사전공모 의혹이 있다는 신진주역세권 센트럴웰가 업체측이 확보한 공동주택부지의 가격은 앞서 본지에서 단독 (1보)로 보도한 것과 같이 269억 9천 413만원이나 462억 2천 709만원 정도 싸게 구입한 것으로 분석됐다. 사업지는 학군과 학원 등 여건에서 평거3지구 엘크루 용지에 비해 여건이 떨어진다 평가될 수도 있겠지만, 진주역과 가깝고 이전예정인 버스 터미널 등의 대중 교통 여건은 더 우수하다 평가된다.

 1,000세대 이상 대단지 아파트라는 장점과 엘크루 용지에 건설되는 아파트 건축면적 대비  2배 가까이 낮은 용지가격은 센트럴웰가 업체측이 금융권에 PF대출을 일으키기 위해 강조하고도 남을만큼 우수한 여건인 것이다.

 더 중요한 것은 부지 확보과정에 경쟁이 없었다는 점이다. 이에 대해 경상남도는 ‘센트럴웰가측은 신진주 역세권 C-1 공동주택 용지를 사무실 추첨을 통해 받았다. 이때 같이 응찰했던 2개사는 낙찰받은 업체와 사실상 같은 업체였다. 업체측은 이때 진주시에 20억이 체납된 상태였다’ 감사결과 처분요구서를 통해 밝히고 있다.

한국토지주택공사 관계자 “도시개발법에서 사업자에게 주어진 권리 성격인 경쟁입찰을
 통한 분양방식을 굳이 추첨제로 변경할 이유 없다”
 경남개발공사 관계자 “진주역세권 특혜 뉴스에서 언급된 전국 경쟁입찰방식을
 추첨방식으로 바꾼 것은 이상하다고 생각할 수 밖에 없었다”

 여기에 더해 진주시는 지구단위계획 변경과 공동주택 사업승인 시 919세대를 지을 수 있었던 부지에 233세대를 더 지을 수 있도록 허용해 업체측은 1,152세대를 분양했다.

▼공동주택 사업승인(인·허가) 및 분양승인

“혁신도시 공동주택 A건설사 4년 6개월만에 사업승인”
“B건설사 6개월 만에 공중정원 보완 못해 자진취하(허가기간 1년 6개월 소요)”
“C건설사 9개월 만에 공중정원 보완 못해 자진취하 2차례(사업승인 받지 못함)”
“D사 6개월 만에 공중정원 보완 못해 자진취하(사업승인 받지 못함)”
“E사 공중정원 보완 못했지만 6개월 만에 건축심의 상정”

 진주시 분양공고문에 따르면 센트럴웰가측은 2015년 9월 15~16일 경 진주시와 토지분양 계약을 하고 계약금 10%를 납부했다. 공동주택 사업승인은 2015년 12월 초에 받았다는게 전문가들의 추측이다. 토지대금을 납부한지 채 3개월이 경과하지 않은 시점이다.

 혁신도시 건설사들에 비하면 엄청난 속도다. 실제 사업승인에 걸린 시간은 몇 개월일까? 의문이 들 수밖에 없는 구조다.

 이에 대해 전문가들은 “사업승인 신청서류(도면 등)를 작성하는데 걸리는 기간만 해도 최소 3개월 정도가 걸리는 것이 통상적으로 소요되는 기간이다”며, “센트럴웰가 업체는 1~2개월만에 사업승인 신청서류의 작성해 신청하고, 신청을 받은 진주시는 보완요구를 한번도 하지 않아야 가능한 시간일 것이다”고 말한다.

진주시가 신진주역세권 C-1 공동 주택부지 사무실 추첨식으로 센트럴웰가측에 분양할때 게시한 공고문(2015. 8. 25)/ 자료출처=진주시 홈페이지

 업체측은 사업승인 신청에 필요한 토지사용승락 역시 토지 분양대금을 모두 납부하지 않은 상태에서 받았다. 또, 당초 진주시는 2015년 8월 25일 공고문따르면 업체는 토지대금으로 계약금(10%), 1차 중도금(30%), 2차 중도금(30%), 잔금(30%) 등을 네 차례에 걸쳐 분할 납부해야 했다. 하지만 어쩐일인지 진주시는 센트럴웰가측에 토지대금 총 50%를 납부받지 않은 상태에서 2015년 12월 초 사업승인을 했다. 2016년 초에는 착공도 했다. 센트럴웰가 업체측은 분양승인 이틀전인 2016. 2. 15일에야 토지 분양대금을 진주시에 모두 완납했다.

 이에 대해 전문가들은 “진주시 공고문에도 나와 있지만, 공공택지(국가·지방자치단체, 공사, 지방공사 개발토지)에서는 있을 수 없는 파격적인 조건이다”면서도, “체납된 사업자가, 입찰될 토지를 추첨으로 감정가로 받고, 토지대금을 다 납부하지 않고, 토지대금 납부시기까지 조정받아 사업승인을 받고 착공한 사례는 없을 것이다”고 말했다.

 이어 그들은 “이렇게 토지를 공급받고, 사업승인을 받는다면 누군들 사업에 성공하지 못할 수 있을지 의문이 든다”며 “센트럴웰가측은 이미 토지를 분양받고, 사업승인과 착공한 것만으로도 사업을 성공한 것이나 다름없다”고 주장했다.

▼공동주택 분양
 진주시는 분양에도 개입했다고 전문가들은 주장했다. 의도적으로 혁신도시 아파트 사업승인과 분양승인을 늦춘 것이 이유라고 설명했다. 즉, 분양수요는 꾸준히 증가했지만, 진주시가 공동주택 승인을 의도적으로 늦춰 센트럴웰가측의 분양시기에 맞춰 분양수요를 극대화 시켰을 것이라는 주장이다.

 혁신도시에 소재하는 부동산 중개사들 역시 하나같이 “진주시가 공동주택을 허가하지 않아 혁신도시 상가들의 영업에 지장이 많다”고 주장하며, “혁신도시의 공동주택 승인이 지금보다 빠르게 진행됐더라면 상가들도 더 빨리 자리를 잡고, 혁신도시에 건축물이 없는 부지가 없었을 것이며, 인구유입 속도역시 지금보다 빨랐을 것이다”고 주장했다. 혁신도시 부동산중개사들의 주장도 공동주택 분양승인을 진주시가 늦춰다는 것에 대한 전문가들과 의견과 다르지 않은 주장이다.

혁신도시별 공동주택 분양현황(일부가공)/ 자료출처=LH, 국토교통부 운영 이노시티

 전문가들이 제시한 전국 혁신도시의 공동주택 분양사례는 2013년부터 센트럴웰가가 승인을 받은 2015년 말까지 비슷한 규모의 혁신도시 공동승인 횟수에 비해 진주혁신도시의 공동주택 승인 횟수가 현저히 낮음을 표시하고 있다. 불과 5개 단지였다. 5개단지중 3개단지는 LH가 직접 시공하는 공동주택단지로 국토부가 직접 사업승인을 한 것이고, 실제 이 기간 동안 진주시는 단 2개단지만 사업승인을 했다.

 또, 타 지역들의 경우 민간업체 공동주택 사업승인이 2배 가까이 높았지만, 유일하게 진주시만 LH공동주택 사업승인건이 민간업체보다 많았다.

 진주시 인구는 혁신도시 입주가 시작된 2015년부터 증가했다. 2016년에는 36만을 넘었다.

■ 센트럴웰가 아파트 진주시(시장 이창희)가 사업했다?
 “공동주택 사업부지 매입에서부터 사업승인, 분양까지 진주시가 개입했다면, 진주시가 직접 사업을 한것이나 다름없다”며 전문가들은 입을 모았다. “센트럴웰가 업체측이 한 일이 무엇이 있냐?"며 반문했다.

 이어 그들은 “경상남도가 감사결과 처분요구서를 통해 이례적으로 진주시가 ‘특정업체와의 사전공모 및 특혜의 의혹을 가지게 한 사실이 있다’고 밝힌 것도 같은 이유에서 일 것이다”고 주장했다.

 또, 전문가들은 “이에 앞서 경상남도는 진주시 전·현직 공무원(전 진주시미래개발단장 등) 4~5명을 창원지방검찰청 진주지청에 고발한 것도 넘지 말아야 할 선을 넘었기 때문이다”며, "공무원들이 전·현직 공무원을 고발할 정도면 뭔가 다른게 있었을 것이다"는것이 그들의 주장이다.

 마지막으로 그들은 "사업승인 신청 시기와 설계사측의 설계시기만 파악이 가능하다면, 진주시와 업체측이 사전에 공모한 확실한 정황을 알수 있다"면서, "공동주택 부지 분양을 사전에 약속받지 않은 이상 사업승인에 채 3개월이 걸리지 않은 것은 납득되지 않는다"고 목소리를 높였다.

 한편, 신진주역세권 사전공모 및 특혜 의혹이 불거진지 1개월 여가 경과하는 동안 진주시와 진주시장은 "의혹을 제기하면 간과하지 않겠다"는 말 이외엔 진주시민에게 사과 한마디도 하지 않고 있다.

 또, 사전공모 의혹과 특혜의혹이 불거진 센트럴웰가 건설사에는 아무런 조치를 취하지 않고 있는 것으로 알려졌다. 이 과정에서 업체측은 약 1,000억원의 수익을 올릴 것으로 예상된다.

센트럴웰가 공동주택 시행단가에 따라 변동되는 수익률 분석(민감도분석표)

 

〔이 기사는 센트럴웰가 업체측의 정정보도 요구 및 기사삭제 요구 등이 있어 센트럴웰가측의 권익보호를 위해 ‘업체는 분양승인 이틀전인 2016. 2. 15에서야 토지분양 대금 전부를 납부했다.’를 추가해 모호할 수 있었던 표현을 정정보도 하고, 같은 문장에 있던 분양대금 납부방식 표현에 대하여도 ‘하지만 어쩐일인지 진주시는 센트럴웰가측에 토지대금 총 50%를 납부받지 않은 상태에서 2015년 12월 초 사업승인을 했다. 2016년 초에는 착공도 했다.’로 정정보도함을 알려드립니다.〕